【ベトナム・不動産】事業目的で不動産を購入・所有する場合の要件等について(住宅目的と何が異なるのか?) | 弁護士西遊記〜ベトナム、ミャンマー、ときどき中国。
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【ベトナム・不動産】事業目的で不動産を購入・所有する場合の要件等について(住宅目的と何が異なるのか?)

事業目的での不動産購入

 

*ベトナム法務【目次】

*【ベトナム・不動産】外国企業・個人の住宅売買・賃貸の緩和(新住宅法2015年7月1日施行)

 

ベトナムでもテト(旧正月)が明けました。

まだ今日までは街は静かですね。

本年も何卒宜しくお願い申し上げます。

 

さて、Vin Homeを始めとする物件が多く竣工を迎え、2015年7月の住宅法・不動産事業法改正をきっかけにしたベトナム不動産投資熱がさらに高まっているのを感じます。

一方で、これまで何度も記載してきたように、住宅としての購入は外国人個人にも認められていますが、外国に所在する企業(≠ベトナム現地法人)には住宅所有は認められていませんし、事業目的での購入も条件が必要とされています。

 

色々な企業の方から不動産投資のご相談が続いておりますので、事業者として不動産投資する場合の要件等を再度整理しておきたいと思います。

・・・・

 

 

 

事業の主体

 

外国組織が、業務として不動産開発を行う等の場合には、不動産事業法に基づいて当該不動産を所有することができます。
この点、外国人個人が不動産業を営む目的で不動産を所有することは認められていません(不動産事業法第10条第1項、第11条第3項参照)。

 

 

住宅目的での購入

事業目的での購入

外国企業

(ベトナム国外の企業)

外国組織

(ベトナム国内の外資企業)

(ライセンスを要する)

居住者外国人

非居住者外国人

  

不動産業とそれ以外の分類


法人名義での建物の購入・所有は、不動産業を営む場合とそれ以外の場合とで分類することができます。

 

建物の所有が不動産業を営む目的ではない場合には、個人の場合と同様に住宅法が適用され、不動産業を営む目的の場合には不動産事業法およびその関連法令が適用されます。


不動産業を営む目的かそうでないかについては、事業が「小規模かつ不定期」といえるかどうかが一つの判断基準となります(不動産事業法第10条第2項、政令第76号第5条参照)。

逆にいえば、「小規模でなく」または「定期的」に不動産取引を行っている場合には、不動産業を営む目的と判断される可能性が高いといえます。もっとも、現時点では、この点に関する明確な基準が存在しないため、どちらの法令が適用されるかに関する十分な注意が必要です。

 

不動産業を営む目的の場合に必要な条件


不動産業を営む目的で行う建物の所有は、不動産事業法の適用を受けることになります。
まず、同法上、外国人が不動産業を営む場合には、以下の2要件を満たす必要があります(不動産事業法第10条)。

 

    不動産業のライセンスを持った会社を設立すること
    出資金として200億VND(約1億円)の出資をすること


上記,陵弖錣砲茲蝓外国人はベトナムに会社を設立する必要があり、個人事業として不動産事業は営むことができません【 】。また、法人を設立したとしても、約1億円の資本金が必要となります。さらに、次に述べるとおり、外国投資企業には業務分野に関する制限が存在します。

 

不動産業を営む外国投資企業に認められる条件


外国投資企業には、以下の業務のみが認められています(不動産事業法第11条第3項、第1項参照)。

 

    サブリース(転貸)のために住宅および建物を賃借すること
    国家より賃借を受けた土地への賃貸用の住宅の建築に対する投資、並びに、売却、賃貸または購入賃貸用以外の住宅および建物の建築に対する投資
    販売、賃貸または購入賃貸用の住宅および建物を建築する目的で投資家から不動産プロジェクトの全部または一部を譲り受けること
    国家から割り当てられた土地に販売、賃貸または購入賃貸目的の居住用住宅を建築することに対する投資
    工業団地、工業地帯、輸出加工地区、ハイテクパーク内で賃借を受け、譲渡される土地について、土地使用目的に従った事業を営むための住宅および建物を建築することに対する投資

 

住宅の購入及び転売目的による制約

 

上記◆↓ぁ↓イ旅坩戮呂い困譴睇堝飴些発行為であり、外国投資企業にも認められています。また、,砲茲蝓⊇斬霤を賃借し、それを転貸(サブリース)することは可能です。

 

他方で外国投資企業には、賃貸または販売用の建物の購入は認められていません。したがって、外国投資企業には、業として建物を購入し、それを単純に賃貸または転売することはできないということになります。外資でこのような事業を行いたいという希望は多いですが、法令上認められていません。


現状、日系のディベロッパーも多数ベトナムに進出していますが、前述のとおり、単純な建物の転売や賃貸を行うことができないため、一からプロジェクトの承認を受けるか、のプロジェクトごと購入するという方法が多く見られます。

 

上述のとおり、ベトナムで法人を作る場合でも、投資目的自体による制限があるため、注意が必要となります。

実際に投資を検討される際は、十分に調査が必要です。

 

■筆者: 工藤拓人■-----------------------------------------------------------------
弁護士法人キャスト ホーチミン支店 代表弁護士 kudo@cast-law.com
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